感謝AI讓我被看見
2026年開始的某天下午，社群突然有人私訊問我有關社會住宅包租代管的新手開發問題，一開始很驚訝，我以為對方是google關鍵字找到我的部落格，結果對方說是問AI的！完全嚇到！但有種被AI認證的開心感！！！感謝AI讓我被看到^^在對談當中，有發現有些開發內容我可以再多分享一點，於是激發我再寫一篇專門給新手業務開發的分享文章，看完有問題還是可以再問我喔！
房東｜591開發
我知道很多主管都會讓新人直接上591打電話開發房東作為入門，這裡我們聚焦電話互動應對分享：
開發起手式｜不熟社會住宅的房東
像彰化和宜蘭地區是比較晚才有社會住宅包租代管的標案，所以電話開發有高機率打到不瞭解社會住宅的房東，我個人最喜歡這類型的房東，因為你只要像是告訴好朋友一種好康報你知的情緒，真誠的好好把加入社會住宅的好處告訴房東，他們都會很願意聽你講，千萬不要覺得對方問題很多很煩，就是有興趣才會繼續問，當中也不要期待一通電話就會成功。
房東說：我要跟家人商量
有些房東不一定是屋主本人，有可能是年輕人幫長輩代管，要跟家人商量看看，你反而要鼓勵對方一定要跟家人好好說明，有問題都可以隨時問你，還可以名正言順的加LINE以方便隨時回答問題，千萬記住，要跟對方約時間再次討論這件事情，這樣你下次打電話給對方，對方才不會覺得唐突，反而覺得你是個遵守約定的人，基本上只要多點耐心，勤勞追蹤，成交機率是高的喔！
有些屋主則是房東本人，但對於陌生的事物，當然多份警戒是很正常，試想房子這麼重要的資產，如果今天換作是你要給一個不認識的人管，你會馬上答應嗎？換位思考就可以多一點耐心喔！
房東說：我有聽說都知道
這類型的房東我會跟他確認他知道的部分，而且我會適時的誇獎對方知道的很多，不是拍馬屁的類型喔！是客觀具體的誇獎，譬如對方知道有免稅額15000或是修繕補助，我就會說：X小姐，你好厲害，這是比較細節的部分，您居然都知道耶！通常對方都會是開心的，當然對方還是有不清楚的地方，再順勢補充資訊，這樣就可以開啟很好的聊天模式喔！
房東說：我很會看人，不需要
很多資深房東真的看人經驗很足，但是！現在租霸花招也是很多，有多一個客觀的輔助系統可以幫忙過濾房客，簡直是神隊友，建議跟主管或學長姐詢問有關租客外表看起來很正常但送系統跑出來的資料很可怕的案例，有實際案例可以說明，會很有說服力！幾乎我聽到房東提到很在意租客素質這件事情，我都會馬上提到輔助系統，房東都會蠻願意多聽一點說明，所以輔助系統是非常加分的喔！
開發起手式｜很熟社會住宅的房東
房東說：等你找房客
這類型的房東算是蠻阿莎力，通常會有兩三間業者接觸過，也會說你找的到房客來租就給你案件，但小心踩到雷！我一開始不知道很開心，還找同事跟我一起去場勘，去現場環境不好，租金又貴，樓上還是加蓋共用電錶，住了幾位移工！之後只要已經有兩三間業者接觸過或掛591很久，我就會起警覺心！我會建議要多了解屋況和租金是否不符合行情，過度不合理的案件，除非是抱著練習的心態去或是地點真的很近又順便，否則會不建議花費時間去場勘喔！
但也真的有物件狀況也是OK，房東是剛PO上來，認真覺得你有房客就會跟你合作，這樣的情況下，就可以積極行動，所以手上有房客是很重要的，房東也會覺得你很專業，在心中幫你加分！那沒有房客怎麼辦？後面會講FB社團開發！
房東說：我懂，不需要
真的是有房東了解過社會住宅覺得不適合或是之前有不好的合作經驗，前者的話，我會很阿莎力跟他說謝謝，然後下面一位！後者的話，我會很誠心地請教對方，是否方便透漏之前的經驗讓我們可以多了解一下，看是否有可以跟公司回報檢討的地方，我個人體感實測大概一半的人真的會說講實話，可以看對方的反饋再給予合適的回答，這樣也是有機會有後續的喔！
房客｜FB社團開發
591上的房東開發起手是差不多那幾招，如果都不行的話，要怎麼讓房東願意再多跟你聊呢？那就是你手上要有租客，房東聽到你有租客，基本上都會比較開放心態的跟你多聊！但是新人零房客階段，要怎麼開始呢？我的答案是：一定要去FB社團開發！
怎麼開發房客？
先把前面開發到的591案件PO到FB的租屋社團，就會開始陸續有人詢問，而且也有機會遇到想找別的物件房客，這時候就可以把新房客的需求記錄下來，去591打電話開發，我就有直接開發到新房東，目標精準很多，就不會在591上大海撈針了！而且一開始對於行情還有格局對應的族群不清楚，我個人在租屋社團看了很多案件，也跟很多租客聊天，雖然花了很多時間但真的學習到很多喔！很建議有租客需求，再去打591電話會快很多喔！
如何建立穩定的優質房客客源？
有注意到嗎？大家幾乎都覺得有成案就好，但其實建立個人形象IP是很重要的，尤其是地區型的工作模式，口碑的傳播效應一旦起來，開發時間會降低很多，因為我有行銷的專長，有跟主管建議用IP形象建立團隊形象，可以加速口碑發酵，主管是非常認同，也討論後續再來逐步建立，可惜後續我就去忙自己的事情了！另外，大家都說得房東得天下，我個人看法則是相反，累積”優質房客”才是最重要的，手上有”優質房客”房東真的會覺得你很專業，後續的合作會更順利的，也不會把你跟一般房仲混為一談喔！至於要怎麼建立個人形象IP呢？
我會建議：
- 建立個人官方LINE帳號→可以把優質房客都引流到你的個人官方LINE，這樣後續房客有需求或是有新案，直接用LINE推播，非常省時又省力！
- 建立個人FB粉專→可以把工作日常和案件分享發布在粉專來增添人味，也可以分享最新租賃政策，來建立專業感！
結語
很意外我寫的文章可以幫助到人，也激勵我再把開發過程記錄下來，但文字描述還是有限！如果認同我開發概念且想用網路行銷的方式，可以再跟我諮詢喔！
