什麼是社會住宅包租代管？

話說十月某周收到面試邀請，是xx社會住宅包租代管公司，我還小小研究一下是什麼意思？結果，此社會住宅跟政府找地蓋的社會住宅是不一樣的，一般社會住宅選地+蓋房子，就要花很多時間，數量遠遠感不上租屋族的需求，台灣的空屋率又高，所以政府就把腦筋動到房東身上拉！給予房東一些優惠措施，讓房東成為社會住宅，既可以讓房東合法化，又可以讓百姓拿政府補助金租房子，我個人解讀是，這很像我們幼兒園政策的準公共幼兒園，因公家幼兒園收費便宜，但數量無法滿足家長需求，所以政府讓私立幼兒園變成準公共幼兒園，收費就會相對便宜，也讓家長也不需要配合公幼下課時間，多了點接送彈性。也算是權宜之計拉！

社會住宅包租代管優點

台灣空屋多，其實房子擺著沒住人，會比較容易有狀況，以後給下一代繼承，他們可能也不住在那邊，要租或賣都很困擾更沒時間管理，就算有些是專職房東，可能年紀也大了，實在沒有心力應付這些瑣碎的事情，社會住宅包租代管的業者要去投標才能做這塊，簡單說是受政府控管的，有一定的約束力，政府也提供很多誘因，我個人覺得最大好處是給過去不報稅的房東一個台階下拉！對房東跟房客都是有保重的！

譬如，

• 稅賦減免

  • 參與包租代管後，房東在「房屋稅」、「地價稅」、「綜合所得稅」等稅項上，可享有優惠／減免。

  • 若租金收入低於一定門檻（例如每屋每月租金收入新臺幣 1 .5萬元以下）可免納綜合所得稅。

• 修繕費用／相關費用補助

  • 政府（或包租代管制度）提供「3 費補助」，包括修繕費補助、居家安全保險費補助、公證費補助等，有助減輕房屋維護與出租契約相關成本。

  • 若房屋有基本維修、管理保險需求，比起自行出租可能需自付費用，透過包租代管能降低這些潛在支出。

• 招租服務費及管理費減免

  • 業者會協助招租，不收服務費，等於多個幫手協助，服務費是由政府支付給業者。

  • 以國外的包租代管來說，每個月都會收取管理費，目前是由政府支付管理費給業者。

社會住宅包租代管缺點

• 特定租客身份及租金上限

  • 要符合租屋補助的租客，房子才能成為社會住宅，所以並不是每個房子都能成為社宅。

  • 如果是比較蛋黃區的房子，月租金會比較高(看各縣市規範)，這時候可能就不符合社會住宅的定義了。

• 短期內規劃出售房產

  • 自用住宅出售，可享有400萬免稅額的優惠稅率，成為社宅就不是自用住宅，這部分會有問題。

​面試分享

一開始是會先看一個YT影片介紹什麼是社會住宅包租代管，看完之後主管會進來跟大家一起討論，這時候也可以問問題，之後就是各自面談，後來才發現這是承攬制的，案件還要繳10%的稅金，他們也很愛強調被動收入，因為每個月都會有代管費可以領，但要有10件才能開始領喔！一件可能大概一個月可以領到2百多到3百多，想說當作兼差看看好了，面試主管覺得我談吐不錯，說想把我往儲備主管的方向栽培，但要做10件才行當儲備主管，講真的，對這幾件要花多少時間才能做到，我是感到黑人問號，後來陸續跟學長姐聊天，才知道新人一個月要做一件其實就有點難度了！

新人訓練3日

一開始參加新人訓練3天，想想也不是很容易，每天都要考試，還要跟線上主管模擬視訊考試！有考到標準值，才能參加一個新人計畫，總共三個月，每個月都要至少做3件才能額外領到補助金1萬5，第二個月是還可以贊助考證照，當時覺得好不容易有達到參加資格，來了都來了，就很阿莎力地的參加了！

快閃 18 天：我到底學到什麼？

雖然我總共只做了約三個禮拜，但還是可以分享一下經驗，社會住宅是可以完全做陌生開發，主要是在591找房東直租的物件打電話詢問介紹，我因為沒有做過業務的接地氣經驗，只有空降管理業務團隊的經驗，對於自己的業務力不是很清楚，要電話開發的前一個晚上還先試著在家打電話看看，怕自己會玻璃心，但只能說我多慮了！原來我真的有做業務的天份，我打一個禮拜左右的電話，我就談成兩件了，在我離開的時候，已經簽好一件約，第二件我也幫房東找好房客，準備簽約，第二件得到主管很大的讚許，他認為這房東很謹慎，大概能開發到讓房東點頭，是很不容易的，不過也很感謝主管的陪同助攻，也從他身上學到很多。這全部都是陌生開發來的，貌似成績不差，怎麼還不做呢？

591陌生開發成績

我實際紀錄打了八天的電話(有實際通話，不包含沒接)，總共打了64通電話，平均一天是8通，最底層漏斗轉簽約是2件，轉換率是3.1%，不過還有另外2件是談好要給我媒合房客，所以這樣倒數第二層漏斗算是7.8%轉換，但要媒合房客這件事情，我覺得非常的麻煩，要去FB社團PO案件，要回訊息過濾房客，還要跟房東討論，因為對這塊不熟，我還一直去租屋社團看別的物件了解行情，還有求租人的預算，來估算自己案件價格的合理性。

開發佈局的合理性

其實公司沒有什麼開發數據，都是學長姊分享的個人經驗談，但落差蠻大的，但我有聽到教育訓練的講師有提到打到20通電話沒有一個場勘，就要檢討話術了！我就抓這數據，一開始就是目標一天打20通，作為我是否要調整的依據，但我打出來的成績都比這好，所以我大致可以抓到我話術是OK的！至於我剛寫得591陌生開發成績轉換數據，這樣的漏斗形態，大概就可以大致估算要多少業績就要打多少通陌生開發電話才合理，因為有包租和代管的差異性，但覺得可以簡單劃分一件平均媒合費可以收5000就好，一個月要收入基本工資大概3萬(比較好算)，要做6件，以倒數第二層漏斗來算，大概是16通電話會有一個房東願意讓你幫他媒合房客，就是6件x16通=96通電話，扣掉月休8天，等於22個工作天，等於平均一天要打4-5通電話喔！而且似乎做到一個程度，就會房東轉介紹，陌生開發的比重就會降低了，會比較建議想練初階業務能力的人來做會比較好入手。

但我也不得不說，打電話算是裡面最輕鬆的環節，因為電話裡房東點頭，除非他已經有房客了，那就是祖上積德直接收案，大多都是還沒房客，要幫忙媒合，場勘一趟/PO物件/帶看不知道要幾趟/聯繫房東房客準備資料/簽約至少1趟，平均一件賺5000元，這CP值如何，大家可以自己評估看看囉！而且打電話經驗中，彰化因為是比較晚才實施這政策，所以比較容易打到不懂的房東，這時候只要態度誠懇專業說明，成功率會比較高，台中的部分，實施的時間比較早，講白話，房東早已經被各家業者電話打爆，聽到是業者就覺得可怕，很少不清楚社會住宅是什麼，但我個人還是有突破的做法，這時候我會共感房東接到這麼多業者電話，我還會說辛苦了，再切入說我們家跟別人的差異，或是對方是反感的，我就會請教對方是否有什麼地方覺得不OK，其實大概一半的機率都會認真回答喔！這時候就可以聽對方的分享，同理認同對方後，再講我們與其他業者的差異性，也是有機會撈到潛在房東，就是做法轉個彎罷了！有學長說打591陌生開發是看運氣，以我做行銷多年的經驗，他這個論點我是不認同的，只要有紀錄這都是有數據可以去客觀分析的喔！

社會住宅包租代管與我預期的差異

我覺得社會住宅對我來說是時間怪獸，上下班時間分界很模糊，房客有時間看房是假日和晚上居多，而且電話開發到還要去現場場勘拍照，估計要跑個三趟左右，而且我覺得電話費爆炸這件事讓我很不能接受，主管是說可以去公司打電話，所以我還真的去公司打電話，要不然一分鐘6元，真的很吃不消，但晚上的時間還是靠自己的手機，而且案件還要看是在哪個地區，台中會比較高，彰化就會少很多，整體下來真的cp值超低，我還怕我倒貼錢，還記帳了一下耶！還有就是在社群的時間會很長，有po案件會有租客詢問，就會要回訊息，這三周剛好遇到小孩期末考，結果都是老公複習居多，因為我太忙了！

因此綜合因素考量下，本來是想說做社會住宅可能可以開拓室內設計的客源，但我覺得還沒開拓到，我就被這些瑣碎的事情給搞得分身乏術了吧！但我覺得學習到蠻多的，也看到自己的業務力，也看到自己到新環境都還很認真學習，所以我相信自己一定能越來越好的！

而且在我荒廢的三周部落格，居然我的網站有2個自然點擊，我的老天，我真是要放煙火了，以新網站來說，這真的很不容易，想想也是該集中火力做一件事情了，於是我做出選擇！

總結

如果以後我有機會當房東的話(非常希望!!!)，我覺得我會選擇這次待的業者，是全台服務最大的前三名之一，有一定的經驗，也有開發系統去辨識租客身份是否為高風險人物，像我自己接到的案子或是學長姐分享的經驗，租客看起來順眼，但其實欠繳罰單超級多，或是很多民間借貸，這都是看不出來的，很多房東都覺得自己很有經驗很會看人，但只要中一次，就會讓你痛不欲生，這次的學習真的是很好的經驗呢！